Gebiedsontwikkeling: zo geeft u locaties een nieuwe functie

Gebiedsontwikkeling is de transformatie van een locatie tot een nieuw gebied met een andere functie. Woningbouw is steeds vaker het hoofddoel, maar gebiedsontwikkeling draait ook om het bestemming geven aan bedrijven, detailhandel, recreatie, groen en infrastructuur. Gemeenten kunnen via gebiedsontwikkeling een locatie opwaarderen, waardoor deze (beter) bewoonbaar, bereikbaar en leefbaar wordt.

De volgende handreikingen en strategische hulpmiddelen zijn hierbij onmisbaar: 

  1. Leidraad Gebiedsontwikkeling & Smart Mobility
  2. Kennisbank DMI (Dutch Mobility Innovations)
  3. Handreiking mobiliteit en duurzame gebiedsontwikkeling - CROW 
  4. MaaS Potentie Scan
  5. Smart Mobility Wheel
  6. Mobiliteitsprogramma van Eisen (MPvE)
  7. Handelingsperspectieven voor gebiedsontwikkelingen
  8. De Ladder voor duurzame verstedelijking
  9. Maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA)
Gebieds- en locatieontwikkeling

Gebiedsontwikkeling: de transformatie van een bestemming

Gebiedsontwikkeling draait om het veranderen of opwaarderen van een locatie zodat er een nieuwe of verbeterde functie voor het gebied ontstaat. Oude havengebieden, fabrieksterreinen of spoorverbindingen maken plaats voor woningbouw, bedrijven, detailhandel, recreatie, groen en infrastructuur. En bestaande gebieden kunnen door middel van locatieontwikkeling worden aangepast op onder andere verkeersaanbod, veiligheid en parkeerbehoefte.

Zelf aan de slag met gebiedsontwikkeling: strategische hulpmiddelen en essentiële tools

Het ontwikkelen van een gebied neemt al snel 5 tot 10 jaar in beslag. Het is immers een ingewikkelde puzzel die u als gemeente moet leggen. Er moet nagedacht worden over onder meer wonen, werken, recreëren en vervoer. U zult de nodige expertise moeten inhuren, al kunt u flink wat zaken zelf doen. Het begint met de juiste tools en hulpmiddelen:

  1. Leidraad Gebiedsontwikkeling & Smart Mobility
    Diverse mobiliteitsinstrumenten in relatie tot het gebiedsontwikkelingsproces vindt u terug in de Leidraad Gebiedsontwikkeling & Smart Mobility. De leidraad helpt u om slimme mobiliteit een integraal onderdeel uit te laten maken van gebiedsontwikkelingen.
     
  2. Kennisbank DMI - Dutch Mobility Innovations
    DMI (Dutch Mobility Innovations) is hét online verzamelpunt voor publieke en private professionals die zich bezighouden met slimme mobiliteit en duurzame verstedelijking. De kennisbank staat vol met publicaties en audiodocumenten over gebiedsontwikkeling.
     
  3. Handreiking mobiliteit en duurzame gebiedsontwikkeling - CROW
    De handreiking mobiliteit en duurzame gebiedsontwikkeling van CROW geeft antwoord op de belangrijkste mobiliteitsvragen bij duurzame gebiedsontwikkeling. Verder voorziet CROW in een Proceswijzer ‘Parkeren en duurzame gebiedsontwikkeling’.
     
  4. MaaS Potentie Scan
    Mobility-as-a-Service (MaaS) is een slimme manier van mobiliteit organiseren. Het kan een bruikbare tool zijn als de gebiedsontwikkeling samengaat met het anders inrichten van de (auto)infrastructuur en parkeermogelijkheden. De Maas Potentie Scan is er vooralsnog alleen in demo-vorm.
     
  5. Smart Mobility Wheel
    Smart mobility kan gemeenten schoner, aantrekkelijker, bereikbaarder, veiliger en socialer maken. Een integrale aanpak is essentieel. Het Smart Mobility Wheel van Goudappel biedt een variëteit aan nieuwe en bestaande mogelijkheden om mobiliteit vorm te geven. Daarbij is er oog voor de verschillende rollen die partijen kunnen innemen.
     
  6. Mobiliteitsprogramma van Eisen (MPvE)
    In een MpvE somt u alle ruimtelijke uitgangspunten op die betrekking hebben op de mobiliteitsaspecten van gebiedsontwikkeling. De Metropool Regio Amsterdam (MRA) ontwikkelde een leidraad, waar onder meer Almere, Zaanstad en het Amsterdamse stadsdeel Sloterdijk en hun adviesbureaus mee aan de slag zijn gegaan. Goudappel ontwikkelde twee MPvE’s en geeft vijf tips.
     
  7. Omgaan met een onzekere invoeringsdatum: handelingsperspectieven voor gebiedsontwikkelingen
    De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft 3 praktische handelingsperspectieven opgesteld voor gemeenten bij het omgaan met de onzekerheid bij gebiedsontwikkelingen. Het is immers de vraag of de Omgevingswet (waarin de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling wil samenvoegen en vereenvoudigen) per 1 januari 2023 wordt ingevoerd.
     
  8. De Ladder voor duurzame verstedelijking
    In 2012 werd De Ladder voor duurzame verstedelijking ingevoerd om de planning van het stedelijke ruimtegebruik efficiënter te maken. De ladder is in 2017 vereenvoudigd. En met succes: bij ongeveer de helft van de bestemmingsplannen is de nieuwe Ladder toegepast.
     
  9. Maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA)
    Een goed hulpmiddel bij het onderbouwen van beleidskeuzes is een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). Deze is onder meer geschikt voor grote ruimtelijke projecten, zoals gebiedsontwikkeling. Een MKBA schat in wat de positieve en negatieve effecten zijn van een project of beleid op de welvaart. Een MKBA stelt u op aan de hand van 8 stappen.
     
  10. Vitaliteitsbenchmark
    De Vitaliteitsbenchmark Centrumgebieden, de laatste kwam in juni 2022 uit, brengt de aantrekkelijkheid en het toekomstperspectief van de 100 grootste centrumgebieden in Nederland in kaart. Op basis van meer dan 20 verschillende indicatoren maakt Goudappel voor elk centrum de vitaliteit inzichtelijk. Denk aan: voorzieningenaanbod, ruimtelijke kwaliteit, demografie en bereikbaarheid.
Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling in 4 fases

Het ontwikkelen van een gebied verloopt in 4 stappen of fasen: initiatief, haalbaarheid, realisatie en beheer. Parallel hieraan loopt een planologische procedure. Gelijktijdig wordt er onderzoek gedaan naar de omgevingsaspecten en andere aspecten die van belang zijn voor de ontwikkeling. In de praktijk zien de 4 stappen er als volgt uit:

  1. Initiatieffase
    In de initiatieffase kijkt u als gemeente of de gebiedsontwikkeling gewenst is. Of zijn er betere alternatieven? U stelt een globaal programma op: de belangrijkste hoofdlijnen en uitgangspunten. Dit vraagt om een structuurvisie: uw richtlijnen als gemeente op het gebied van ruimtelijk beleid. Soms is een onderbouwing nodig in de vorm van een PlanMER: een milieu-effectrapport waarin de milieugevolgen van het project in kaart worden gebracht. Of u PlanMER-plichtig bent, leest u hier. Bij de initiatieffase hoort ook nog een ‘quickscan omgevingsaspecten’.
     
  2. Haalbaarheidsfase
    De haalbaarheidsfase bestaat goed beschouwd uit 3 tussenstappen die kort ‘definitie’, ‘ontwerp’ en ‘voorbereiding’ worden genoemd. In de eerste tussenstap is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SpvE) van belang, waar het MPvE onderdeel van uitmaakt. Daarna volgt in de tweede tussenstap een stedenbouwkundig ontwerp. Tegelijk met het stedenbouwkundig ontwerp kunt u aan de slag met het bestemmingsplan. Tussenstap 3 legt de focus op architectonische ontwerpen en de voorbereiding van de omgevingsvergunningsaanvraag.
     
  3. Realisatiefase
    Na de vaak uitvoerige haalbaarheidsfase is het tijd voor de realisatie. Het stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor de daadwerkelijke uitvoering van het project.
     
  4. Beheerfase
    De beheerfase richt zich op het in stand houden en onderhouden van de ontwikkeling. En waar nodig: bijsturen. Deze fase begint met het aanvragen van de omgevingsvergunning. Die kunt u in één keer aanvragen voor het complete project, maar ook fasegewijs.

Mobiliteit integraal onderdeel van gebiedsontwikkeling

Het is essentieel dat het mobiliteitsvraagstuk integraal wordt meegenomen bij gebiedsontwikkeling. Daarvoor is er een vergelijkbaar stappenplan. De 4 stappen worden dan aangeduid als ‘oriënteren, concretiseren, vastleggen en realiseren’, waarbij de invulling onder meer bestaat uit:

  • Het opstellen van een mobiliteitsvisie
  • Het uitwerken van een MobiliteitsProgramma van Eisen (MPvE)
  • Het creëren van een mobiliteitsconcept
  • Het opzetten van een exploitatieplan mobiliteit
  • De realisatie van het exploitatieplan mobiliteit

Meer informatie is te vinden in de Leidraad Gebiedsontwikkeling & Smart Mobility.

Gebiedsontwikkeling, dit levert het op:

  1. Maatschappelijke meerwaarde. Volgens het onderzoek Maatschappelijke impact van Slimme en Duurzame verstedelijking van Ecorys kan het binnenstedelijk verdichten van steden (in plaats van uitbreiding aan de rand van de stad) tot aan 2050 meer dan 1,2 miljard euro aan maatschappelijke meerwaarde opleveren. Zeker als er naar gebiedsontwikkeling wordt gekeken vanuit het vergroten van de Brede welvaart.

    Brede welvaart heeft als doel het verhogen van de kwaliteit van leven (in binnensteden) door te kijken naar een breed palet aan factoren:
    - bereikbaarheid (minder files, ruimte voor deelvervoer)
    - gezondheid (schonere lucht door minder brandstofauto’s in de stad)
    - veiligheid (gescheiden verkeersstromen snel en langzaam verkeer, 30 km/u zones)
    - leefomgeving (meer groen, ruimte voor sport en recreatie).
     
  2. Meer woningen. Onderzoek in opdracht van de G40 – de gezamenlijke belangenbehartiging en kennisdeling voor 40 grote steden – laat zien dat slimme en duurzame verstedelijking kan helpen bij het behalen van maatschappelijke doelen als woningbouw, klimaatadaptatie en energietransitie.
     
  3. Hogere leefbaarheid in de stad. Oude fabrieksterreinen, havengebieden of spoorverbindingen maken plaats voor nieuwe wijken met meer ruimte voor groen en recreatie en een lage parkeerdruk.
     
  4. Betere bereikbaarheid van de stad. Door in nieuwe gebieden in de stad de focus te leggen op doorstroming van het verkeer of het inrichten van mobiliteitshubs in die gebieden, kan (auto)verkeer beter gereguleerd en anders ingevuld worden. Stedelijke ontwikkeling is dé manier om bestaande knelpunten aan te pakken en de mobiliteitstransitie vorm te geven.
     
  5. Stimulans voor de economie. Woningbouw en het aantrekken van nieuwe bedrijven en detailhandel geven een (her)ontwikkeld gebied een nieuwe economische impuls.
Lopen in de stad

Gebiedsontwikkeling: de 5 aandachtspunten

  1. Bepaal uw rol als gemeente
    Bij een gebiedsontwikkeling zitten diverse partijen aan tafel: denk aan bewonersorganisaties, projectontwikkelaars, mobiliteitsaanbieders, grondeigenaren, beleggers en wegenbouwers. Al die partijen hebben hun eigen belangen. Als gemeente bepaalt u zelf in hoeverre u het proces wilt sturen. Er zijn verschillende rollen die u als gemeente kunt aannemen: aanjagen/initiëren, surfen (meeliften, benutten) of tegenhouden/afremmen. Meer informatie vindt u in de uitgave Nieuwe mobiliteit.
     
  2. Mobiliteit wordt sturend in plaats van volgend
    Een belangrijke trend in gebiedsontwikkeling is dat de rol van de auto afneemt. Hoe de mobiliteitsvraag wordt ingevuld, bepaalt in toenemende mate hoe een nieuw of opgewaardeerd gebied eruitziet. Hoeveel parkeerplekken zijn er nog en waar komen die? Is er plek voor een mobiliteitshub? Als gemeente kunt u door middel van gebiedsontwikkeling het mobiliteitsgedrag nadrukkelijker sturen. Daarbij is deelmobiliteit hét middel voor minder autobezit in de stad.
     
  3. MobiliteitsProgramma van Eisen (MPvE) steeds gangbaarder
    Om mobiliteit gericht te kunnen sturen maakt een MobiliteitsProgramma van Eisen steeds vaker deel uit van de plannen voor gebiedsontwikkeling. Het MpvE is een aanzet richting een mobiliteitsconcept en draait om de vraag: welke rol speelt mobiliteit in het nieuw te ontwikkelen gebied? Het STOMP-ordeningsprincipe vormt een handige leidraad voor het MpvE: Stappen, Trappen, OV, Mobility as a Service en de Privéauto.
     
  4. Financiering van gebiedsontwikkeling: de Woningbouwimpuls (WBI)
    In Nederland is een groot tekort aan betaalbare woningen. Gebiedsontwikkeling staat dan ook steeds vaker in het teken van woningbouw. De Rijksoverheid stimuleert woningbouw met een pakket van 300 miljoen euro aan subsidies. Dit heet de Woningbouwimpuls (WBI).
     
  5. Betrek de bewoners bij gebiedsontwikkeling
    Als bewoners hun straat of wijk zien veranderen ten gevolge van gebiedsontwikkeling kan dat weerstand opwekken. Door ze vanaf het eerste moment te betrekken bij de plannen krijgt u de bewoners eerder in de juiste richting mee. Daarbij is het essentieel goed te luisteren. De bewoners weten immers precies wat er speelt. Een enquête onder specifieke doelgroepen is een goed middel om die informatie naar boven te halen.

Inspiratie: voorbeelden van gebiedsontwikkeling binnen gemeenten

Gemeente Utrecht: de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone
Een van de bekendste en meest aansprekende voorbeelden van gebiedsontwikkeling is de Merwedekanaalzone in Utrecht. Er worden zo’n 9.000 woningen gebouwd. Het aantal parkeerplaatsen is beperkt: tot 0,3 per woning. Een mobiliteitshub waar openbaar en deelvervoer samenkomen is dan ook essentieel. Een online platform stimuleert het delen van vervoermiddelen in de wijk. Bij de ontwikkeling van het gebied is het STOMP-ordeningsprincipe toegepast. Goudappel is nauw betrokken bij het project.

Regio Arnhem-Nijmegen en Foodvalley: verstedelijkingsstrategie
De regio Arnhem – Nijmegen en Foodvalley wil flink groeien, richting een groene metropool. Er moeten 100.000 woningen bijkomen. Goudappel is hier als adviseur bij betrokken. De belangrijkste vraag bij de gebiedsontwikkeling: hoe kan de regio haar verstedelijkingsopgave realiseren met behoud van leefklimaat, bereikbaarheid en de kwaliteit van het unieke landschap?

Gemeente Haarlem: op zoek naar geschikte locaties voor nieuwbouw
De Gemeente Haarlem wil haar stadsharten ontwikkelen, maar ziet ook ruimte voor gebiedsontwikkeling in onder meer Haarlem Nieuw-Zuid (in een bus-hub) en in andere delen van de stad. Een grote opgave voor Haarlem was het bepalen waar de diverse nieuwbouwprojecten precies moeten komen. Goudappel gaf advies bij het aangeven van geschikte locaties voor gebiedsontwikkeling.

Gemeente Veenendaal: Transformatie ‘expeditiestraat'
Bij gebiedsontwikkeling hoort ook opwaardering van bestaande locaties. Een goed voorbeeld van duurzame locatieontwikkeling is de Tuinstraat in Veenendaal. Momenteel fungeert die vooral als doorgaande route voor winkelbezoekers en de detailhandel. Goudappel ontwikkelde een plan om de straat aantrekkelijker en leefbaarder te maken, waarbij het centrumgebied bereikbaar blijft.

Zaanstad: Krommenie en Wormerveer
Om de groei van de gemeente Zaanstad in goede banen te leiden, startte de gemeente (binnen de visie ‘Zaanstad 2040’) in 2015 MAAK.Zaanstad. Daarin gaan inwoners, ondernemers en gemeente met elkaar de dialoog aan over de bouw van woningen, verbindingen en voorzieningen. Het is daarmee een goed voorbeeld hoe je bewoners betrekt bij gebiedsontwikkeling. Goudappel leverde een belangrijke bijdrage aan het Zaans mobiliteitsplan.

Amsterdam Overhoeks
Op het voormalige Shell-terrein in Amsterdam-Noord verrijst de moderne wijk Overhoeks. In 2026 moet het gebied aan het IJ klaar zijn. Dan staat er een groene wijk waar mensen wonen en werken, uitgaan en naar school gaan. De omvangrijke gebiedsontwikkeling leidt tot nieuwe en veranderende verkeersstromen. Goudappel onderzocht aan de hand van haar innovatieve verkeersmodellen de huidige verkeersstromen en gaf advies hoe die aangepast konden worden.

Benieuwd wat Goudappel voor u kan betekenen? 

Bij gebiedsontwikkeling komen talloze expertises samen. Zo moet er rekening worden gehouden met bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Wij hebben al deze expertises in huis en nemen ze mee in onze adviezen.

Weten wat er allemaal komt kijken bij gebiedsontwikkeling?

We helpen u graag. Neem voor meer informatie contact op met Tim Bunschoten (adviseur mobiliteit & ruimte).

Neem contact op